免震構造のデメリット
今回のマンション購入重要ポイントは免震構造のデメリットです。
全てが耐震構造よりも優れているかのように感じるような免震構造ですが、もちろんデメリットもあります。一番のデメリットはコストが高いことではないでしょうか。
耐震構造では必要としない免震装置を生成する積層ゴムや、免震継手の価格や工事費は一つのマンションで億単位になります。また、この積層ゴムは消耗品であり、耐用年数が経過した後は交換しなければなりません。
メーカーによっても異なりますが、積層ゴムの耐用年数は４０年前後くらいと少し前に聞いたことがあります。
新しい材料のため、実際の年数での測定は不明ですが、
劣化試験等の結果から、最近では６０年くらいは利用可能であると見込まれているようです。
しかし、上でも述べたとおり、免震構造に使用される積層ゴム自体が新しい材料であり、その歴史は浅い為、本当にその年数の間、性能を低下させることなく利用可能であるのかを疑問視する声もあります。
重要な部分なので、定期的に点検して仮に見込み耐用年数よりも早く性能が低下してしまった場合は、補修なども必要となりますし、仮に積層ゴムを交換するとなるとおおがかりな修繕が必要となり、何千万、何億のお金が必要となります。
そのお金はもちろん、入居者の管理費や修繕積立金等から賄われるのです。
免震構造のマンションを購入する方は、免震装置のメンテナンス（定期検査含む）をどのように計画しているかを確認することをお薦めします。
免震構造施工には高い技術が必要
次に免震構造は優れた工法ですが、施工するのにも建築・設備共に高い技術を要します。
しかし、歴史が浅い為、免震のノウハウを持っている施工会社はまだまだ少ない状態です。
設計で免震構造になっていても、施工会社がしっかりしていないと免震構造にきちんとなっていない建物もあるといいます。
僕も、何件かの免震構造の現場に携わってきましたが、施工図も非常に難しいと感じています。
メーカーを呼んで何回も確認しても、なかなか上手くいかないものです。
つまり、きちんとした施工会社でないとせっかくの免震構造が無駄になってしまうかもしれないのです。
免震構造は縦揺れ地震に対しては弱いの？？
もう一つは
| 免震構造(免震工法)は “横揺れ地震には強いが、縦揺れ地震には？？” |
と言われていることです。
都市直下型地震は縦揺れ地震といわれています。
縦揺れ地震がきたときには耐震構造と同じ、又は耐震構造よりも弱いという専門家もいます。
(そんなことはないと思いますが・・・）
ただ、直下型だからといって、そのまま横揺れの地震力が縦になるわけではないと思いますし、本当に縦ばかりに揺れたら人間もとんでいってしまうでしょうから・・・こればかりは、本当に直下型の地震がこないとわかりません。
コストが高いことと、高い技術力を要することが、免震構造マンションがなかなか増えない要因といえます。
よく目にする免震構造マンションですが、新築マンションに対する割合が低いのは、コストが高いことと、高い技術力を要することが要因といえます。
とはいえ免震構造は非常に優れた工法であるのは間違いありません。
今後、間違いなく日本で主流の構造となっていくでしょう。
